Regularização de imóvel de herança: como colocar o imóvel no nome dos herdeiros
Para vender, financiar ou simplesmente ter o imóvel no seu nome, é preciso formalizar a herança: fazer o inventário, resolver o imposto e registrar a partilha na matrícula do imóvel.
Em resumo
- O imóvel só passa para o nome dos herdeiros no cartório de registro de imóveis, depois do inventário e da partilha.
- O inventário pode ser feito em cartório, se todos forem capazes e concordarem, ou na Justiça.
- O ITCMD continua devido, mas a escritura de inventário não depende mais do pagamento prévio.
Por que regularizar
Enquanto o imóvel está no nome de quem faleceu, os herdeiros em geral não conseguem vendê-lo ou financiá-lo, e podem surgir problemas para usar o bem como garantia ou para obter certidões. A regularização também evita conflitos e custos maiores no futuro.
Passo a passo
- Reunir os documentos: certidão de óbito, certidão atualizada da matrícula do imóvel, documentos dos herdeiros e certidões negativas.
- Escolher o caminho: inventário em cartório, se todos forem capazes e concordarem, ou inventário judicial.
- Fazer a partilha: o imóvel pode ficar em condomínio entre os herdeiros, ser adjudicado a um deles ou ser vendido.
- Resolver o ITCMD: o imposto continua devido, conforme a lei de cada estado, mas a escritura de inventário não depende mais do pagamento prévio (Resolução CNJ 35/2007, art. 15, com a redação da Resolução CNJ 695/2026).
- Registrar a escritura ou o formal de partilha na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis.
Situações comuns
- Imóvel sem documentação em ordem: pode ser preciso regularizar antes a situação do próprio imóvel, e cada caso exige análise.
- Herdeiros que não concordam: o inventário é judicial, e o imóvel pode ser dividido, adjudicado a um herdeiro ou vendido. Veja também aluguel entre herdeiros.
- Quem quer vender a sua parte: a alternativa pode ser a cessão de direitos hereditários. Veja cessão de direitos hereditários.
- Imóvel financiado ou com dívidas: a herança responde pelas dívidas do falecido, e o financiamento tem regras próprias do contrato.
Documentos úteis
- Certidão de óbito
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel, com propriedade e ônus
- Documentos pessoais e certidões de parentesco dos herdeiros
- Certidões negativas de tributos do imóvel e do falecido
- Informação sobre testamento: no cartório, a consulta ao Registro Central de Testamentos é obrigatória
Perguntas frequentes
Posso vender um imóvel da herança antes de terminar o inventário?
Só com cuidados. Até a partilha, a venda de bem da herança exige, em regra, autorização do juiz (Código Civil, art. 1.793, § 3º; CPC, art. 619, I). No cartório, há regras próprias (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A).
O imóvel pode ficar no nome de todos os herdeiros?
Sim. Na partilha, o imóvel pode ficar em condomínio, ser adjudicado a um deles, com compensação aos demais, ou ser vendido, com divisão do preço. Vale o que a partilha definir.
E se o imóvel é financiado ou tem dívidas?
A herança responde pelas dívidas do falecido, e o financiamento tem regras próprias do contrato. Cada caso exige análise.
Base legal: CPC, arts. 610, 619 e 620; Código Civil, art. 1.793; Resolução CNJ 35/2007, arts. 11-A, 15 e 22 (redações das Resoluções CNJ 571/2024 e 695/2026).
Este texto é informativo e não substitui a análise do seu caso. Cada situação depende dos documentos e das provas disponíveis.
